Marché immobilier France 2026 : les prix repartent-ils vraiment ?

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• Le marché français montre des signes de stabilisation en 2026, mais la reprise reste fragile et très inégale selon les territoires.
• Les moyennes nationales masquent des écarts considérables entre appartements, maisons, métropoles, périphéries et départements ruraux.
• L’amélioration des conditions de crédit peut soutenir la demande, sans compenser entièrement la perte de pouvoir d’achat accumulée.
• Avant d’acheter ou de vendre, il faut comparer des données récentes à l’échelle de la commune et des biens réellement similaires.

Marché immobilier en France : où en est-on en 2026 ?

En 2026, le marché immobilier France montre une activité plus soutenue, mais pas encore de hausse générale et solidement établie des prix. La reprise du marché immobilier reste donc fragile, avec de forts écarts selon les territoires et les types de biens.

Côté transactions, les Notaires de France comptabilisaient 892 000 ventes de logements anciens à fin avril 2025, en cumul sur douze mois, contre 803 000 à fin février 2025. Ce redressement du volume de transactions est un fait constaté. Il ne suffit toutefois pas à prouver une remontée durable des prix, qui doit être confirmée par les indices Notaires-INSEE publiés avec l’INSEE et le Conseil supérieur du notariat.

Pour les prix immobilier France 2026, SeLoger estimait en janvier 2026 une moyenne nationale de 3 142 €/m², avec 3 918 €/m² pour les appartements et 2 541 €/m² pour les maisons. Ces valeurs donnent un repère, mais elles relèvent d’estimations de marché. Elles ne remplacent pas les prix constatés dans les actes, ni une estimation immobilière fondée sur des ventes comparables.

Les anticipations restent prudentes. Au 4 mai 2026, Immonot indiquait que 56 % des notaires interrogés prévoyaient une stabilisation des transactions et 35 % une baisse. Pour les deux mois suivants, 52 % anticipaient un recul des prix, 44 % une stabilité et seulement 4 % une hausse. Il faut donc analyser la solidité de la reprise immobilière en 2026 avant de parler de véritable retournement.

Prix de l’immobilier : moyenne nationale et écarts selon les biens

En janvier 2026, le prix au m² moyen est estimé à 3 142 € en France, mais il s’inscrit dans une fourchette très large, de 1 752 à 5 043 €. Les appartements affichent une moyenne supérieure à celle des maisons, sans que cela signifie qu’ils coûtent toujours plus cher à l’achat.

« Le prix moyen estimé atteint 3 918 €/m² pour un appartement et 2 541 €/m² pour une maison. »
Source : SeLoger, janvier 2026.

Ces écarts rappellent qu’une moyenne nationale ne suffit pas pour évaluer un bien. Une maison en pierre rénovée, bien située et dotée d’un terrain agréable peut dépasser largement la référence de son secteur. À l’inverse, une grande bâtisse isolée, énergivore ou exigeant une rénovation importante peut afficher un prix inférieur, tout en représentant un budget global plus lourd.

Pour juger une annonce, il faut donc distinguer le prix affiché du prix constaté lors des transactions immobilières. Les ventes comparables issues de DVF, croisées avec l’état du bâti, le DPE, l’emplacement et la qualité des prestations, donnent une base d’estimation plus fiable que la seule moyenne française.

[[INLINE_IMAGE: real estate professional comparing a renovated Gers stone house with garden and an older energy-intensive apartment using property photographs and valuation papers, no visible text or logos]]

Des marchés locaux très contrastés

Il n’existe pas un marché immobilier français, mais une mosaïque de marchés locaux. Entre métropoles, périphéries et départements ruraux, les écarts de prix restent considérables, tout comme les rapports entre maisons et appartements.

En janvier 2026, SeLoger estimait les maisons à 10 265 €/m² à Paris, contre 9 827 €/m² pour les appartements. À Lyon, les niveaux atteignaient respectivement 6 039 et 4 596 €/m², puis 4 813 et 3 549 €/m² à Marseille. Saint-Étienne se situait nettement plus bas, avec 2 088 €/m² pour les maisons et 1 244 €/m² pour les appartements.

Ces comparaisons donnent un ordre de grandeur, pas la valeur d’une adresse précise. Dans une même agglomération, quelques rues, l’accès aux transports, le DPE ou la présence d’un extérieur peuvent modifier fortement le prix constaté. Les taux de crédit immobilier affectent également la capacité d’emprunt, mais leur effet varie selon le pouvoir d’achat local et le type d’acquéreurs.

Dans un département rural comme le Gers, il faut raisonner par bassin de vie, puis distinguer bourg, campagne proche et secteur isolé. Une maison ancienne avec dépendances ne se compare pas à un appartement de centre-ville. Pour comparer les secteurs et les prix immobiliers dans le Gers, les ventes DVF d’Etalab et DV3F du Cerema complètent utilement les indices Notaires-INSEE établis avec l’INSEE et le Conseil supérieur du notariat.

[[INLINE_IMAGE: editorial photograph of a couple comparing photographs of a Gers stone house with outbuildings and a Lyon apartment facade beside a calculator and property valuation papers, no visible text or logos]]

Transactions : reprise, stabilisation ou nouvelle baisse ?

Le scénario le plus juste est celui d’une reprise fragile, susceptible de céder la place à une stabilisation. Les ventes de logements anciens se redressent, mais cette amélioration du volume de transactions ne garantit ni une accélération durable de l’activité, ni une hausse générale des prix.

« 778 000 transactions de logements anciens à fin novembre 2024, contre 792 000 à fin juin 2024 et 872 000 à fin décembre 2023. »
Source : Notaires de France, données publiées en 2024.

Ce recul précède le rebond observé en 2025. Pour interpréter correctement ces mutations immobilières, il faut rapprocher les volumes des indices Notaires-INSEE, produits avec l’INSEE et le Conseil supérieur du notariat. Les séries longues suivies par l’IGEDD et Jacques Friggit aident également à distinguer un rattrapage ponctuel d’un véritable changement de cycle.

Les professionnels restent réservés. Selon Immonot, au 4 mai 2026, 26 % des notaires interrogés constataient une hausse d’activité, contre 21 % deux mois auparavant. Pourtant, le solde d’opinion favorable à une hausse future était passé de 20 % à 9 %. Cette prudence s’explique par les taux d’intérêt, les conditions du crédit immobilier et une capacité d’emprunt encore contrainte.

Dans le Gers, l’évolution des prix immobiliers dépendra donc autant de l’offre locale que du retour des acquéreurs solvables. Avant de conclure à une reprise, mieux vaut comparer prix affiché et prix constaté, notamment grâce à DVF d’Etalab et DV3F du Cerema, puis découvrir l’immobilier en Gascogne à l’échelle de chaque bassin de vie.

FAQ

Quelle est la tendance du marché immobilier français en 2026 ?

Le marché semble davantage se stabiliser qu’entrer dans une reprise franche et uniforme. L’évolution dépend encore fortement des taux de crédit, du niveau local des prix et de la capacité des vendeurs à ajuster leurs attentes.

Les prix de l’immobilier augmentent-ils ou baissent-ils en 2026 ?

Il n’existe pas une évolution unique pour toute la France : certains secteurs se stabilisent, tandis que d’autres restent orientés à la baisse ou renouent avec une légère hausse. Toute comparaison doit préciser la période, la commune et le type de bien concernés.

Quel est le prix moyen au m² en France pour une maison et un appartement ?

La valeur exacte varie selon la date et la méthode de calcul, et doit donc être accompagnée d’une source récente. Une moyenne nationale reste insuffisante pour estimer un bien, car l’état, l’emplacement et la qualité du bâti peuvent créer des écarts importants.

Combien de transactions de logements anciens sont réalisées en France ?

Le total définitif de 2026 n’est pas encore connu puisque l’année n’est pas achevée. Les données notariales sur douze mois glissants permettent toutefois de suivre la reprise des volumes et d’en mesurer la solidité.

Pourquoi les primo-accédants rencontrent-ils davantage de difficultés ?

Ils disposent souvent d’un apport plus limité et subissent directement la hausse du coût du crédit ainsi que les critères bancaires. Les frais d’acquisition, les travaux et la performance énergétique réduisent aussi leur marge de négociation budgétaire.