Marché immobilier français en 2026 : reprise solide ou simple stabilisation ?

Marché immobilier français en 2026 : où en est-on ?

En 2026, le marché immobilier français connaît une reprise prudente plutôt qu’un véritable rebond. Les ventes repartent, les prix se stabilisent ou progressent légèrement selon les territoires, tandis que le crédit redevient plus accessible sans retrouver les conditions d’avant 2022.

Le redressement du marché immobilier ancien était déjà perceptible en 2025. Les Notaires de France comptabilisaient 892 000 transactions de logements anciens à fin avril 2025, en cumul sur douze mois, contre 803 000 à fin février. Pour l’ensemble de 2025, les estimations publiées divergent toutefois : 945 000 ventes selon le Guide National Immobilier, 959 000 selon Capifrance. Ces écarts tiennent notamment aux dates d’arrêté et aux méthodes employées.

Du côté des prix, le mouvement reste mesuré. Le Guide National Immobilier annonce une hausse nationale moyenne de 1,6 %, tandis que Capifrance évoque environ 1 % en 2025. Ces moyennes ne suffisent donc pas à établir un unique scénario de prix immobilier 2026. Les indices Notaires-INSEE, fondés sur les ventes signées, restent plus pertinents pour suivre séparément maisons et appartements, en Île-de-France comme en province.

Enfin, Capifrance projette une stabilisation des taux de crédit immobilier autour de 3,2 % en 2026. Cela soutiendrait la capacité d’emprunt, mais l’apport, l’assurance et la durée restent déterminants. Dans le Gers, mieux vaut donc confronter cette tendance nationale aux réalités locales en allant découvrir l’immobilier en Gascogne.

Prix immobiliers : évolution nationale et écarts selon les territoires

En 2026, les prix immobiliers évoluent sans mouvement uniforme : la stabilisation nationale recouvre des écarts considérables entre Paris, les grandes métropoles, le littoral et les zones rurales. Le type de bien compte aussi, une maison et un appartement ne répondant ni à la même demande ni aux mêmes critères de valorisation.

En janvier 2026, le prix moyen national atteint 3 918 €/m² pour un appartement et 2 541 €/m² pour une maison. Source : SeLoger, janvier 2026.

Ces repères montrent pourquoi un prix au m² national doit être manié avec prudence. L’Île-de-France et certaines zones tendues suivent une logique différente de la province rurale, tandis que l’attractivité d’une métropole ou du littoral peut soutenir les valeurs. Dans le Gers, la commune, l’état du bâti, les dépendances et l’accès aux services pèsent souvent davantage qu’une moyenne départementale. Pour affiner votre lecture, mieux vaut comparer les prix immobiliers dans le Gers.

Enfin, les estimations privées ne coïncident pas toujours, car leurs données, dates et méthodes diffèrent. Pour suivre les transactions immobilières réellement signées dans le logement ancien, les indices Notaires-INSEE, établis avec les Notaires de France, le Conseil supérieur du notariat et l’INSEE, offrent un repère plus homogène que les seules annonces.

Transactions dans l’ancien : la reprise est-elle durable ?

La reprise des transactions dans l’ancien paraît engagée en 2026, mais sa durabilité reste à confirmer. Elle dépend notamment de la stabilité des taux de crédit immobilier, du retour des acheteurs solvables et d’un ajustement réaliste des prix par les vendeurs.

Le recul précédent avait été net. Les Notaires de France recensaient 872 000 ventes cumulées sur douze mois fin décembre 2023, puis 792 000 fin juin 2024 et 778 000 fin novembre. Cette contraction reflétait une capacité d’emprunt réduite et des projets souvent reportés, même lorsque le besoin de déménager restait bien réel.

778 000 transactions de logements anciens ont été enregistrées sur douze mois à fin novembre 2024. Source : Notaires de France, novembre 2024.

Les bilans publiés pour 2025 par Capifrance et le Guide National Immobilier signalent ensuite un redémarrage, sans aboutir exactement au même volume. Il ne faut pas les fusionner avec les séries notariales, car les périodes d’observation et les méthodes peuvent différer. La FNAIM anticipe jusqu’à 980 000 transactions en 2026, une projection encourageante, mais non une garantie.

L’enjeu est majeur puisque, selon Capifrance, le logement ancien représente plus de 80 % des ventes. Dans le Gers, la reprise sera surtout solide si maisons de village, propriétés rurales et demeures à rénover sont proposées à un prix cohérent avec leur état, leur DPE, leurs travaux et leur accessibilité quotidienne.

Taux de crédit, capacité d’emprunt et accès au financement

En 2026, l’accès au financement s’améliore prudemment, mais une baisse des taux ne suffit pas à rendre tous les projets finançables. La capacité d’emprunt dépend autant du coût du crédit que de l’apport, de la durée choisie et de la solidité du dossier présenté.

Les taux bancaires réagissent notamment aux décisions de la Banque centrale européenne, la BCE, ainsi qu’à l’évolution de l’OAT 10 ans, référence importante pour le financement à long terme. Cette transmission n’est toutefois pas automatique. Chaque banque ajuste ses conditions selon son coût de refinancement, sa politique commerciale et le risque évalué, tandis que la Banque de France suit l’évolution globale du crédit immobilier.

Concrètement, la banque examine les revenus, leur régularité, les charges, l’épargne restante après l’achat et le montant de l’apport. Allonger la durée réduit la mensualité et peut augmenter la capacité d’emprunt, mais renchérit le coût total. Dans le Gers, le prix moyen au m² ne doit donc pas dicter seul le budget : une maison ancienne peut exiger une réserve immédiate pour la toiture, l’assainissement ou la rénovation énergétique.

Le primo-accédant doit vérifier son éventuelle éligibilité au prêt à taux zéro, sans consacrer toute son épargne à l’apport. Pour préparer un achat immobilier dans le Gers, comparez le taux, l’assurance, les garanties et les possibilités de remboursement anticipé. Un courtier peut utilement mettre plusieurs banques en concurrence et rendre un dossier atypique plus lisible.

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